Nguồn: “How housing became the world’s biggest asset class”, The Economist, 16/01/2020.
Biên dịch: Phan Nguyên
Năm 1762, Benjamin Franklin đi tàu từ Anh trở về Philadelphia sau vài năm. Khi về tới nơi, ông bị sốc bởi những gì được chứng kiến. “Chi phí sinh hoạt đã tăng rất cao trong thời gian tôi vắng mặt”, ông viết thư cho một người bạn. Ông nghĩ rằng nhà ở đã trở nên đặc biệt đắt đỏ. “Tiền thuê những ngôi nhà cũ và giá đất đã tăng gấp ba trong sáu năm qua”, ông phàn nàn.
Nếu Franklin còn sống tới ngày hôm nay, ông sẽ phải nổi đóa. Trong 70 năm qua, nhà đất đã trải qua một sự chuyển đổi đáng chú ý. Cho đến giữa thế kỷ 20, giá nhà trên khắp thế giới các nước giàu khá ổn định (xem biểu đồ). Tuy nhiên, từ đó trở đi, giá nhà đất đã bùng nổ cả về mức giá so với các hàng hóa và dịch vụ khác lẫn so với thu nhập.
Giá thuê cũng tăng. Trung tâm Nghiên cứu Phối hợp về Nhà ở của Đại học Harvard phát hiện ra rằng chi tiêu thuê nhà trung bình của người Mỹ đã tăng 61% theo giá trị thực trong giai đoạn từ năm 1960 đến năm 2016 trong khi thu nhập bình quân của người thuê nhà trung bình chỉ tăng 5%. Trong thế kỷ 18, đất nông nghiệp là loại tài sản lớn nhất thế giới. Vào thế kỷ 19, các nhà máy dùng để cung cấp năng lượng cho Cách mạng Công nghiệp chiếm vị trí số một. Bây giờ, vị trí đó thuộc về nhà ở (xem biểu đồ, bên dưới).
Trong giai đoạn sơ kỳ của chủ nghĩa tư bản, giá nhà đất cũng đã từng chứng kiến những giai đoạn bùng nổ rồi sụp đổ trong ngắn hạn: Amsterdam thế kỷ 17 đã trải qua một vài đợt bong bóng giá nhà ở, cũng như nước Mỹ thời thế kỷ 19. Tuy nhiên, ba yếu tố chính giải thích cho sự ổn định giá nhà đất về dài hạn. Thứ nhất, thị trường thế chấp kém phát triển. Thứ hai, sự cải thiện nhanh chóng về giao thông có nghĩa là mọi người có thể sống xa nơi làm việc của họ hơn, làm tăng số lượng đất đai hữu dụng về kinh tế. Thứ ba, không có nhiều quy định về quản lý đất đai, có nghĩa là người xây nhà có thể xây khi nào họ muốn theo cách phù hợp với họ. Edward Glaeser từ Đại học Harvard và Joseph Gyourko từ Đại học Pennsylvania cho rằng “Trong phần lớn lịch sử của chúng ta, chu kỳ bùng nổ kinh tế thường đi kèm với chu kỳ bùng nổ xây dựng của địa phương”.
Tuy nhiên, sau Thế chiến II, thị trường nhà đất đã trải qua một cuộc cách mạng. Chính phủ các nước giàu quyết định rằng họ phải làm nhiều hơn để chăm sóc cho công dân của mình – vừa như một lời cảm ơn vì sự hy sinh của người dân trong chiến tranh, vừa giúp chống lại mối đe dọa của chủ nghĩa cộng sản.
Để đạt được mục tiêu này, họ tuyên bố sẽ tăng tỉ lệ sở hữu nhà. Họ cho rằng một đất nước có nhiều người sở hữu nhà sẽ ổn định về tài chính. Người dân có thể dựa vào thu nhập từ ngôi nhà khi họ nghỉ hưu hoặc nếu gặp khó khăn. Vào cuối những năm 1940 và 1950, tuyên ngôn của các đảng chính trị phương Tây thường coi quyền sở hữu nhà là một mục tiêu chính sách, theo nghiên cứu của Sebastian Kohl thuộc Viện Nghiên cứu Xã hội Max Planck. Theo thời gian, quan niệm cho rằng sở hữu nhà tốt hơn việc đi thuê đã trở nên phổ biến, thậm chí là một điều hiển nhiên.
Các chính sách để thúc đẩy tỉ lệ sở hữu nhà tăng lên. Ở Mỹ, Cơ quan Quản lý Cựu chiến binh đã cho phép các cựu chiến binh mua nhà thế chấp mà không cần có khoản thanh toán trước vào giữa những năm 1940. Canada thành lập Công ty Nhà ở và Thế chấp Trung ương để giải quyết vấn đề nhà ở cho các cựu chiến binh về nước. Năm 1950, chính phủ Nhật Bản đã thành lập Tập đoàn Cho vay Nhà ở Chính phủ để cung cấp các khoản thế chấp lãi suất thấp và cố định. Các thay đổi về quy định tài chính quốc tế cũng khuyến khích các ngân hàng phát hành các khoản thế chấp mua nhà.
Trong một bài nghiên cứu, Òscar Jordà, Alan Taylor và Moritz Schularick đã mô tả nửa sau thế kỷ 20 là một “thời kỳ thế chấp vĩ đại”. Tín dụng thế chấp nhà ở trong tổng GDP tại các nước giàu tăng hơn gấp đôi trong giai đoạn 1940-2000. Nhiều người đã leo được lên bậc thang nhà ở. Tỷ lệ sở hữu nhà tại Mỹ tăng từ khoảng 45% lên 70%; ở Anh tăng từ 30% lên 70% trong giai đoạn này.
Trong các thế kỷ trước, sự gia tăng nhu cầu về nhà ở không khiến giá nhà tăng cao hơn. Điều gì đã thay đổi trong nửa sau thế kỷ 20? Một yếu tố là tốc độ vận chuyển, điều tiếp tục được cải thiện nhưng với tốc độ chậm hơn: xe lửa và ô tô chỉ tốt hơn một chút. Vì vậy, thay vì di chuyển ngày càng ra xa để tìm chỗ ở, nhiều người cần tìm nơi nào đó để sống gần nơi làm việc hơn. Giá đất tăng, khiến giá nhà trở nên đắt đỏ hơn.
Trong những năm 1950 và 1960, chính phủ đã xây dựng một lượng lớn nhà ở xã hội, một phần để xây dựng lại thành phố của họ sau sự tàn phá của Thế chiến II. Tuy nhiên, nhiều chính phủ cũng đồng thời siết chặt quy định đất đai, dần dần hạn chế việc tư nhân tự xây dựng. Ví dụ, trong những năm 1940 và 1950, Anh đã thông qua các đạo luật để ngăn chặn sự phát triển đô thị tự phát. Luật quy định phải có các “vành đai xanh”, các khu vực bao quanh các thành phố nơi sẽ rất khó xin được giấy phép xây dựng. Cũng khoảng thời điểm đó, các thành phố khác, bao gồm Sydney và Christchurch, đã xem xét các kế hoạch tương tự. Từ những năm 1960, các nhà xây dựng Mỹ cũng bắt đầu gặp khó khăn nghiêm trọng nếu muốn xin giấy phép xây dựng nhà mới.
Theo tính toán của The Economist, tỷ lệ xây dựng nhà ở ở các nước giàu sụt xuống chỉ còn một nửa so với những năm 1960 (xem biểu đồ). Việc xây dựng tại các khu vực có nhu cầu cao trở nên đặc biệt khó khắn. Manhattan cấp phép xây dựng 13.000 đơn vị nhà ở mới chỉ riêng trong năm 1960, trong khi trong toàn bộ thập niên 1990, chỉ có 21.000 đơn vị nhà ở mới được cấp phép. Một nghiên cứu gần đây của Knut Are Aastveit, Bruno Albuquerque và André Anundsen nhận thấy rằng “mức độ co giãn của cầu” ở thị trường nhà đất Mỹ – tức mức độ mà hoạt động xây dựng tăng để đáp ứng nhu cầu cao hơn – đã giảm kể từ sau đợt tăng giá nhà trước khủng hoảng.
Tại sao các nước giàu lại không muốn các hoạt động xây dựng mới? Điều này có thể liên quan tới sự gia tăng tỉ lệ sở hữu nhà sau Thế chiến II. Năm 2001, William Fischel thuộc Đại học Dartmouth đã đề xuất giả thuyết về ý kiến của các cử tri có sở hữu nhà. Theo giải thuyết này, những người sở hữu nhà có động cơ chống lại các dự án phát triển nhà trong khu vực của họ, bởi làm như vậy giúp giữ giá trị cho tài sản của họ. Do đó, khi mức độ sở hữu nhà tăng lên, hoạt động xây dựng nhà ở có thể sẽ giảm.
Các nghiên cứu khác cũng ủng hộ ý tưởng này. Một nghiên cứu về một cuộc bỏ phiếu vào năm 1988 tại San Diego phát hiện ra rằng những khu vực có tỷ lệ chủ sở hữu nhà lớn hơn thường thiên về ủng hộ việc kiểm soát tăng trưởng hơn. Một nghiên cứu khác thì phát hiện ra rằng những khu vực thuộc thành phố New York nơi có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhiều khả năng hơn sẽ thực hiện các biện pháp khiến việc xây dựng nhà mới trở nên khó khăn hơn. Rõ ràng các nước giàu đã trở nên ít thân thiện hơn với các dự án xây dựng mới so với trước đây. Nhưng các quy định quản lý đất đai như vậy chịu trách nhiệm tới đâu cho sự leo thang giá nhà đất ngày nay vẫn là một điều chưa hoàn toàn rõ ràng. ■
