Tác giả: Lê Hồng Hiệp
Có nhiều yếu tố đằng sau sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó chính sách tiền tệ nới lỏng đóng vai trò chủ chốt. Tuy nhiên, chính phủ vẫn chưa muốn thắt chặt chính sách tiền tệ vì cả lý do chính trị lẫn kinh tế.
Trong hai năm qua, thị trường nhà ở tại các thành phố lớn của Việt Nam đã chứng kiến sự bùng nổ. Trong quý II năm nay, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, đạt trung bình 3.000 đô la Mỹ mỗi mét vuông. Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận tại Thành phố Hồ Chí Minh, nơi mà theo báo cáo của Cushman & Wakefield, giá sơ cấp trung bình của các dự án căn hộ mới trong quý I năm 2025 đạt 4.691 đô la Mỹ mỗi mét vuông, tăng 47% so với cùng kỳ năm trước.
Giá bất động sản liên tục tăng cao đã gây ra lo ngại rộng khắp, đặc biệt là trong giới trẻ. Nguyên nhân của sự bùng nổ giá nhà này rất đa dạng và cần được giải quyết tận gốc.
Người ta ước tính rằng một cá nhân trung bình ở Hà Nội sẽ cần phải tiết kiệm hơn 20 năm thu nhập mà không chi tiêu gì để đủ khả năng mua một căn hộ cỡ vừa. Còn theo Chỉ số Giá Bất động sản của Numbeo, tính đến giữa năm 2025, Việt Nam xếp thứ năm trong số 103 quốc gia được khảo sát về mức độ khó tiếp cận giá nhà nhất. Điều này đặt ra một thách thức đáng kể cho chính phủ, vì chi phí nhà ở tăng cao có thể khiến người trẻ không muốn kết hôn hoặc sinh con, làm trầm trọng thêm tình trạng tỷ lệ sinh đang trên đà suy giảm. Hơn nữa, sự thất vọng ngày càng tăng trong giới trẻ có thể làm gia tăng bất mãn, đe dọa sự ổn định chính trị và xã hội mà chính phủ đang tìm cách duy trì.
Tại phiên họp ngày 22 tháng 9 về thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã bày tỏ sự bức xúc với các thành viên chính phủ, giận dữ đặt câu hỏi: “Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng một m2, ai có tiền mà mua?” Sau đó, ông yêu cầu các bộ trưởng điều tra nguyên nhân “giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi”. Đoạn video ghi lại cảnh ông Chính nổi giận nhanh chóng lan truyền trên mạng xã hội, làm dấy lên nhiều cuộc tranh luận rộng rãi về nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng vọt.
Giá nhà đất tăng mạnh không thể do một nguyên nhân duy nhất. Thay vào đó, như nhiều chuyên gia và báo chí đã chỉ ra, đây là kết quả kết hợp nhiều yếu tố. Những yếu tố này bao gồm nguồn cung khan hiếm do ảnh hưởng của Covid-19, sự chậm trễ trong triển khai dự án do thủ tục pháp lý và hành chính, chi phí xây dựng tăng cao, và chính sách tiền tệ nới lỏng thúc đẩy nhu cầu nhà ở và khuyến khích đầu cơ bất động sản. Ngoài ra, còn thiếu các cơ chế thuế hiệu quả để chống đầu cơ và tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền do các chủ đầu tư tập trung vào các dự án phân khúc cao cấp. Cuối cùng, việc áp dụng cơ chế định giá đất mới theo thị trường trong Luật Đất đai năm 2024 có xu hướng làm tăng chi phí đất đai cho các chủ đầu tư, khiến họ phải đặt giá sơ cấp ở mức cao cho các dự án bất động sản mới.
Một số chuyên gia đã chỉ ra chính sách tiền tệ mở rộng, bao gồm lãi suất thấp và cung tiền lớn, là nguyên nhân chính gây ra bong bóng tài sản. Tại các ngân hàng địa phương, khách hàng hiện có thể vay các khoản vay mua nhà với lãi suất cố định 3 năm ở mức 6,9% một năm (trước đây, mức lãi suất này thường dao động từ 10 đến 13% mỗi năm). Người mua nhà dưới 35 tuổi còn được hưởng lãi suất thậm chí còn thấp hơn. Mặc dù những mức lãi suất này có thể được coi là cao ở một số quốc gia khác, nhưng chúng lại hấp dẫn ở Việt Nam. Như Tổng giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh đã nhận xét, “Tôi làm ngân hàng 26 năm, chưa bao giờ thấy lãi suất thấp như bây giờ.”
Đồng thời, nguồn cung tiền tăng đã khiến một dòng tiền khổng lồ đổ vào thị trường bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong việc đẩy giá bất động sản lên cao. Ví dụ, tính đến ngày 31 tháng 7, tín dụng bất động sản tại Việt Nam đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng (tương đương khoảng 155,3 tỷ đô la Mỹ), chiếm 23,68% tổng dư nợ cho vay của toàn hệ thống ngân hàng. Con số này tương đương mức tăng 17% trong bảy tháng, gần gấp đôi mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế là 9,64%. Trong đó, các khoản vay dành cho các công ty phát triển bất động sản đạt tổng cộng khoảng 1,79 triệu tỷ đồng (67,8 tỷ đô la Mỹ), tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, các khoản vay tiêu dùng cho mục đích bất động sản, chẳng hạn như mua nhà, sửa nhà và mua đất, tăng 12,4%, đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng (86,4 tỷ đô la Mỹ).
Để giải quyết vấn đề giá nhà đất tăng cao, Chính phủ cần xử lý tất cả các nguyên nhân gốc rễ. Tại cuộc họp ngày 22 tháng 9, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các cơ quan chức năng đẩy mạnh nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Những nỗ lực trước đây cũng tập trung vào việc tinh giản quy trình pháp lý và hành chính để giúp các chủ đầu tư cắt giảm chi phí và tăng nguồn cung. Các cuộc thảo luận về chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản vẫn đang diễn ra. Ngoài ra, đã có kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 để tăng cường kiểm soát của nhà nước đối với giá đất.
Tuy nhiên, về chính sách tiền tệ, các lãnh đạo Việt Nam hiện đang phải đối mặt với một tình thế tiến thoái lưỡng nan. Kể từ khi lên nắm quyền vào tháng 8 năm 2024, Tổng Bí thư Tô Lâm đã thúc đẩy một chương trình nghị sự hướng tới tăng trưởng, đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành nền kinh tế thu nhập cao vào năm 2045, với mức tăng trưởng GDP ít nhất 8% trong năm 2025 và tăng trưởng hai chữ số các năm sau đó. Chính sách tiền tệ nới lỏng và các khoản đầu tư lớn vào cơ sở hạ tầng công là chìa khóa để đạt được mục tiêu này, trong bối cảnh xuất khẩu và tiêu dùng còn nhiều khó khăn.
Do đó, việc thắt chặt chính sách tiền tệ có nguy cơ làm suy yếu tăng trưởng. Điều này gây bất lợi về mặt chính trị, đặc biệt là khi Đại hội Đảng lần thứ 14 đang đến gần, nơi thành tích kinh tế mạnh mẽ củng cố tính chính danh của ban lãnh đạo Đảng và thúc đẩy triển vọng được thăng chức hoặc ở lại thêm một nhiệm kỳ nữa của các quan chức cấp cao. Hơn nữa, với việc các nhà phát triển bất động sản lớn như Vingroup và Sun Group hiện đang phát triển nhiều dự án bất động sản quy mô lớn trên khắp cả nước, việc đột ngột cắt giảm tín dụng có thể làm sụp đổ thị trường, gia tăng nợ xấu và gây bất ổn nền kinh tế. Đây là kịch bản mà các nhà lãnh đạo muốn tránh bằng mọi giá, đặc biệt là khi họ đã rút ra được những bài học từ cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản ở Trung Quốc.
Trong bối cảnh đó, nhiều khả năng các lãnh đạo Việt Nam sẽ không vội vàng thắt chặt chính sách tiền tệ trong thời gian tới. Sự điều chỉnh, nếu có, có thể chỉ diễn ra sau Đại hội Đảng lần thứ 14 vào đầu năm tới, và dự kiến sẽ được thực hiện dần dần. Hơn nữa, việc giải quyết các nguyên nhân gốc rễ khác của tình trạng bong bóng bất động sản sẽ mất nhiều thời gian. Hiện tại, cả động lực chính trị và kinh tế đều cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ tiếp tục nóng thêm một thời gian nữa, ngay cả khi nguy cơ xảy ra khủng hoảng đang ngày một lớn dần.
Lê Hồng Hiệp là Nghiên cứu viên cao cấp và Điều phối viên Chương trình Nghiên cứu Việt Nam tại Viện ISEAS – Yusof Ishak. Một phiên bản tiếng Anh của bài viết đã được xuất bản trên chuyên trang bình luận FULCRUM.
